Anschlussfinanzierung: Hausbank, Wechsel oder Forward-Darlehen?

Wer vor etwa acht bis neun Jahren sein Haus gekauft hat, dürfte sich gerade wieder etwas intensiver mit Hypothekenzinsen beschäftigen. Die Anschlussfinanzierung steht an. Und bei den meisten liefert das allen Grund zum Jubeln. Die Zinsen bewegen sich seit Jahren auf historisch niedrigem Niveau. Vor zehn Jahren mussten die Käufer Sätze von etwa 4,6 Prozent akzeptieren. Heute sind Sollzinsen von unter zwei Prozent möglich.

Umschauen müssen sich in jedem Fall Immobilieneigentümer, deren Zinsbindung demnächst ausläuft. Aber auch Kreditnehmer mit Laufzeiten von über zehn Jahren haben die Chance, das teurere Darlehen früher loszuwerden. Generell gilt nämlich: nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Baukredits lässt sich dieser kündigen.

Die Darlehensnehmer können ihren Kredit bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder zu einem anderen Anbieter wechseln (Umschuldung). In der Regel sind die Konditionen bei der Hausbank nicht die schlechtesten, denn sie wird ein großes Interesse daran haben, den Kunden zu halten –insbesondere, wenn dieser stets zuverlässig seinen Darlehensverpflichtungen störungsfrei nachgekommen ist.

Dennoch ist es immer sinnvoll, sich auch bei der Konkurrenz umzuschauen. Ein Wechsel zu einer anderen Bank ist relativ unkompliziert über die Bühne gebracht: Der neue Kreditgeber löst das Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit. Dafür fallen zwar Notar- und Grundbuchgebühren an. „Die liegen aber bei wenigen hundert Euro, sodass die mögliche Zinsersparnis das meist locker aufwiegt“, sagt Marc-Philipp Unger, Leiter Immobilien und Finanzierung. Manche Kreditinstitute übernehmen diese Gebühren sogar, wenn neue Kunden zu ihnen kommen. Ein Konkurrenzangebot kann auch die Verhandlungsposition mit dem aktuellen Kreditgeber verbessern.

Sowohl bei der Suche nach einem passenden Anschluss als auch bei dem Wechsel helfen die MLP Berater und können individuell passende Angebote von über 400 Kreditgebern heraussuchen.

Das ist für alle interessant, die jetzt noch nicht aus ihrem bestehenden Vertrag rauskommen, sich aber das aktuelle Zinsniveau nicht entgehen lassen möchten. Forward-Darlehen lassen sich ein bis teilweise fünf Jahre vor der tatsächlichen Inanspruchnahme abschließen. Bank und Kunde vereinbaren also heute bereits die Konditionen für den Folgekredit.

Bereitstellungszinsen fallen zwar in der Regel bis zur Auszahlung nicht an. Ihre Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute aber mit leichten Zinsaufschlägen bezahlen. Faustregel: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag. In den vergangenen Jahren lag der Aufschlag nach Beobachtungen von Marktexperten bei 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens.

Diese Variante ist für sicherheitsorientierte Kreditnehmer interessant, wenn die Zinsbindung noch mehr als fünf Jahre läuft.

Was Kreditnehmer mit der Umschuldung an Zinsen sparen, sollten sie von vornherein in eine höhere Tilgung investieren. Auf diese Weise können sie ihr Darlehen noch schneller abbezahlen. Mit anderen Worten: Konnten sie die bisherige Ratenhöhe gut schultern, lassen sie sie einfach gleich.